Tapuda Satış ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

1. Konunun Genel Çerçevesi

Taşınmaz alım satımı, kişilerin hayatlarında yaptığı en önemli ekonomik işlemlerden biridir. Bu nedenle Türk hukuku, taşınmaz satışını sıkı şekil kurallarına bağlamıştır. Uygulamada sıkça karşılaşılan adi yazılı satış sözleşmeleri, kaporo senetleri veya elden yapılan ödemeler, mülkiyetin devri bakımından geçerli sonuç doğurmamaktadır.

Taşınmaz satışında iki temel yol bulunmaktadır: tapu sicil müdürlüğünde doğrudan satış veya noterde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle ileride devir taahhüdü. Hangi yolun tercih edileceği, satışın hemen yapılıp yapılamayacağına, taşınmazın inşaat aşamasında olup olmadığına ve ödemenin taksitlere bölünüp bölünmediğine göre belirlenmektedir.

2. Hukuki Dayanak

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: TMK m.705 (taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve tescil), TMK m.706 (taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekli), TMK m.716 (tescile zorlama), TMK m.1009 (kişisel hakların şerhi), TMK m.1025 (yolsuz tescil)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: TBK m.237 (taşınmaz satışında şekil), TBK m.29 (ön sözleşme), TBK m.244 (taşınmaz satışında ayıp)
• 2644 sayılı Tapu Kanunu: Tapu K. m.26 (resmi senetlerin düzenlenmesi)
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu: Noterlik K. m.60 (noterlerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisi)

3. Kanundaki Düzenleme

Resmi Şekil Şartı

TMK m.706 ve TBK m.237 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmelerine bağlıdır. Tapu K. m.26 uyarınca taşınmaz satışına ilişkin resmi senetler tapu sicil müdürlüğü tarafından düzenlenmektedir. TMK m.705 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescil ile gerçekleşmektedir.

Resmi şekle uyulmadan yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir. Bu sözleşmelere dayanılarak tapunun devri istenememekte; ancak ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi talep edilebilmektedir.

Satış Vaadi Sözleşmesi

TBK m.29 uyarınca ön sözleşmenin geçerliliği, kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de bu nedenle resmi şekle tabi olup Noterlik K. m.60 uyarınca noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılmaktadır. Yalnızca imzaları noterce onaylanan sözleşmeler bu şekil şartını karşılamamaktadır.

Satış vaadi sözleşmesi, taraflara taşınmazın ileride devredilmesi ve bedelin ödenmesi yükümlülüklerini yüklemektedir. Satıcı taşınmazı devretmezse, alıcı TMK m.716 kapsamında mahkemeden mülkiyetin kendisine devredilmesini isteyebilmektedir.

Tapuya Şerh

TMK m.1009 uyarınca satış vaadi gibi kişisel haklar tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir. Şerh verilen haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Şerhin Kanun ve ilgili mevzuatta öngörülen süre içinde etkisini koruduğu dikkate alınmalıdır.

Ayıp

TBK m.244 uyarınca taşınmaz satışında, satıcı tarafından belirtilen yüzölçümünden eksik çıkması gibi hâllerde alıcının ayıptan doğan hakları gündeme gelmektedir. Taşınmazın gizli ayıpları bakımından da satıcının ayıptan sorumluluğu hükümleri uygulanmaktadır.

4. Uygulamada Süreç

1. Tapu kaydının incelenmesi: Taşınmazın malik bilgileri, hisse durumu, ipotek, haciz, şerh ve beyanlar tapu kaydından kontrol edilmektedir.
2. İmar ve yapı durumunun kontrolü: İmar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti durumu belediyeden araştırılmaktadır.
3. Ödeme planının belirlenmesi: Bedelin ödenme şekli ve tapu devriyle eş zamanlı ödeme güvencesi planlanmaktadır.
4. Satış vaadi sözleşmesinin yapılması: Devir ileri bir tarihte yapılacaksa noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi imzalanmaktadır.
5. Şerh başvurusu: Satış vaadi sözleşmesi tapu sicil müdürlüğüne başvurularak tapuya şerh ettirilmektedir.
6. Tapuda satış: Tapu sicil müdürlüğünden randevu alınmakta, harç ve döner sermaye bedelleri ödenerek resmi senet imzalanmaktadır.
7. Teslim ve abonelikler: Taşınmaz teslim alınmakta, elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri devralınmaktadır.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Satış ve şerh işlemleri tapu sicil müdürlüğü, satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi ise noterlik tarafından yapılmaktadır. Satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil davaları ile yolsuz tescile dayanan davalar asliye hukuk mahkemesinde görülmektedir.

Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda, HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Satıcının tüketiciye konut satan bir işletme olması hâlinde, tüketici mahkemesinin görevi ayrıca değerlendirilmektedir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek bedelden düşük gösterilmesi, vergisel sorunlara ve iade taleplerinde ispat güçlüklerine yol açabilmektedir.
• Satış vaadi sözleşmesine dayanan taleplerde zamanaşımı süresi, sözleşmedeki ifa tarihi ve şerhin durumu dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
• Kaparo veya ön ödeme yapılmadan önce taşınmazın tapu kaydı mutlaka incelenmelidir.
• Satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri açıkça yazılmalıdır.
• Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilmektedir.

7. Sonuç

Taşınmaz satışında şekil şartına uyulması, işlemin geçerliliğinin ve alıcının güvencesinin temelini oluşturmaktadır. Tapu kaydının önceden incelenmesi, ileri tarihli devirlerde noterde satış vaadi sözleşmesi yapılması ve bu sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda alıcının konumunu önemli ölçüde güçlendirmektedir.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Yeni yazılar LinkedIn sayfasında da paylaşılmaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku