Kira ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1. Konunun Genel Çerçevesi

Kira artışları, tahliye talepleri, aidat ve ortak gider borçları, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar ve miras kalan taşınmazların paylaşımı, mahkemelerin iş yükünün önemli bir bölümünü oluşturmaktadır. Bu uyuşmazlıkların daha hızlı ve tarafların iradesine dayalı olarak çözülmesi amacıyla, 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen hüküm uyarınca bu alanlarda arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir.

Bu düzenleme nedeniyle kiracı veya ev sahibinin, ya da kat maliklerinin doğrudan mahkemeye başvurması mümkün değildir. Önce arabulucuya başvurulmadan açılan davalar, usulden reddedilmektedir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, uyuşmazlığı kendi iradeleriyle ve mahkeme sürecine göre çok daha kısa bir sürede çözebilmektedir. Kira uyuşmazlıklarında tahliye tarihinin ve ödeme planının birlikte belirlenmesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ise kat malikleri arasındaki ilişkinin bozulmadan sürdürülebilmesi, arabuluculuğun sağladığı başlıca avantajlardır. Bununla birlikte arabuluculuk aşamasında yapılan açıklamaların ve sunulan belgelerin, sonraki dava süreci bakımından da dikkatle hazırlanması gerekmektedir.

2. Hukuki Dayanak

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: 6325 s. K. m.18/A (dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin genel usul), 6325 s. K. m.18/B (kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: TBK m.299 vd. (kira sözleşmesi)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: TMK m.698-699 (paylı mülkiyette paylaşma), TMK m.737 (komşu hakkı)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: İİK m.269 vd. (kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesi)

3. Kanundaki Düzenleme

Kapsam

6325 s. K. m.18/B uyarınca kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın veya paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu malın ortaklığının giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olunması dava şartıdır.

Bu kapsamda kira bedelinin tespiti, kira alacağı, tahliye davaları, aidat ve ortak gider alacakları, kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi davaları yer almaktadır.

İstisnalar

İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılan tahliye takipleri, zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır. Bu nedenle yazılı kira sözleşmesine dayanan tahliye takipleri ile kira alacağına ilişkin icra takipleri arabuluculuğa başvurulmadan yapılabilmektedir. Ancak takibe yapılan itirazın iptali için açılacak davalar bakımından arabuluculuk hükümleri ayrıca değerlendirilmektedir.

Süreç ve Sonuçları

6325 s. K. m.18/A uyarınca arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren Kanun'da öngörülen süre içinde uyuşmazlığı sonuçlandırmaktadır; zorunlu hâllerde bu süre sınırlı olarak uzatılabilmektedir. Taraflardan birinin haklı bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması hâlinde, bu taraf davada haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilmektedir.

Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, taraflar ve avukatları tarafından imzalanan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılmaktadır. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak ile dava açılabilmektedir. Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durmakta ve hak düşürücü süreler işlememektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Uyuşmazlığın tespiti: Talebin kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı veya ortaklığın giderilmesi kapsamında olup olmadığı değerlendirilmektedir.
2. İcra yolu değerlendirmesi: Tahliye veya kira alacağı için icra takibinin daha uygun olup olmadığı incelenmektedir.
3. Arabuluculuk bürosuna başvuru: Karşı tarafın yerleşim yerindeki veya yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulmaktadır.
4. Belgelerin hazırlanması: Kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, ihtarnameler, tapu kaydı ve kat malikleri kurulu kararları hazırlanmaktadır.
5. Görüşmeler: Arabulucu gözetiminde tarafların talepleri görüşülmekte ve uzlaşma imkânları değerlendirilmektedir.
6. Anlaşma veya son tutanak: Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi imzalanmakta, sağlanamazsa son tutanakla dava açılmaktadır.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Arabuluculuk başvurusu, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılmaktadır. Arabuluculuk sonrasında açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalar ile ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan davalar da kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Anlaşma belgesine dayanan icra takibine ilişkin itiraz ve şikâyetler icra mahkemesinde incelenmektedir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Arabulucuya başvurulmadan açılan davalar, dava şartı yokluğundan usulden reddedilmektedir.
• Arabuluculuk süreci zamanaşımını durdurmakla birlikte, kira bedelinin tespiti davalarında yeni kira döneminin başlangıcına ilişkin bildirim ve dava sürelerine dikkat edilmelidir.
• İlk toplantıya katılmamak, yargılama giderleri bakımından olumsuz sonuç doğurabilmektedir.
• Anlaşma belgesinde tahliye tarihi, ödeme takvimi ve gecikme hâlindeki sonuçlar açıkça yazılmalıdır.
• İcra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye arasında yapılacak tercih, süreler ve deliller dikkate alınarak belirlenmelidir.

7. Sonuç

Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk, artık mahkeme sürecinin zorunlu bir ön aşamasıdır. Bu aşamanın yalnızca bir formalite olarak görülmemesi, belgelerin hazırlanarak görüşmelere katılınması ve anlaşma belgesinin özenle düzenlenmesi, uyuşmazlığın daha kısa sürede ve daha düşük maliyetle çözülmesini sağlamaktadır.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Yeni yazılar LinkedIn sayfasında da paylaşılmaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku