Miras Taşınmazlarının Satışında Mirasçılara Özel İlk Artırma

1. Konunun Genel Çerçevesi

Mirasçılar arasında paylaşılamayan taşınmazlar, uygulamada çoğunlukla ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satış yoluyla paraya çevrilmektedir. Satış, icra dairesi veya satış memurluğu tarafından açık artırma usulüyle yapılmakta ve satıştan elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmaktadır.

Bu süreçte en sık karşılaşılan sorunlardan biri, aile için manevi değeri olan taşınmazların üçüncü kişilere düşük bedellerle satılmasıdır. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklik, miras yoluyla edinilen taşınmazların satışında mirasçılara öncelik tanıyan yeni bir usul getirmiştir.

Bu yeniliğin pratik önemi, özellikle aile evleri, köy evleri, tarlalar ve aile işletmelerinin bulunduğu taşınmazlar bakımından ortaya çıkmaktadır. Önceki uygulamada mirasçılardan biri taşınmazı almak istese dahi, üçüncü kişilerle aynı ihale sürecinde rekabet etmek zorunda kalmaktaydı. Yeni düzenleme, mirasçılara taşınmazı aile içinde tutma imkânı tanırken, ihalenin ciddiyetini korumak için teminat ve yaptırım kuralları da getirmektedir.

2. Hukuki Dayanak

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: İİK m.114 (satış ilanı ve açık artırma), İİK m.133 (ihale bedelinin ödenmemesi), İİK m.134 (ihalenin feshi)
• 7589 sayılı Kanun
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: TMK m.698-699 (paylı mülkiyette paylaşma), TMK m.642 (mirasın paylaşımı)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: 6325 s. K. m.18/B (ortaklığın giderilmesinde dava şartı arabuluculuk)

3. Kanundaki Düzenleme

Ortaklığın Giderilmesi ve Satış

TMK m.698 uyarınca paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem gereğince paylı mülkiyetin devamı zorunlu olmadıkça, paylaşma istemiyle ortaklığın giderilmesini isteyebilmektedir. Paylaşma, malın aynen bölünmesi veya bunun mümkün olmaması hâlinde satış yoluyla yapılmaktadır. Satış kararı verilen taşınmazın satışı, İcra ve İflas Kanunu'nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre yürütülmektedir.

Mirasçılara Özel İlk Artırma

7589 sayılı Kanun ile değiştirilen İİK m.114 uyarınca, tüm paydaşlarının taşınmazı miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişilerin mülkiyette payının bulunmadığı taşınmazların satışında ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılmaktadır. Bu artırmaya üçüncü kişiler katılamamaktadır.

İlk artırmada belirlenen şartlar sağlanarak taşınmazın mirasçılardan birine ihale edilmesi hâlinde, taşınmaz aile içinde kalmaktadır. İlk artırmada sonuç alınamazsa, satış genel hükümlere göre herkese açık şekilde devam etmektedir.

Teminat ve Yaptırımlar

Yeni düzenleme ile ihaleye katılacak paydaşların da teminat yatırması öngörülmüştür. Mirasçılara özel ilk artırmada taşınmaz kendisine ihale edildiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan mirasçı hakkında, teklif ettiği bedel üzerinden Kanun'da belirlenen oranda idari para cezası uygulanmakta ve satış masrafları da bu mirasçı üzerinde bırakılmaktadır. Bu yaptırım, ihaleyi sürüncemede bırakmaya yönelik tekliflerin önlenmesini amaçlamaktadır.

İhalenin Feshi

İhaleye ilişkin usulsüzlükler bakımından İİK m.134 kapsamında ihalenin feshi yolu açıktır. Mirasçılara özel artırma usulüne uyulmaması da ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Arabuluculuk: 6325 s. K. m.18/B uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulmaktadır.
2. Ortaklığın giderilmesi davası: Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılmakta ve satış kararı alınmaktadır.
3. Satış talebi: Kesinleşen kararla birlikte satış memurluğu veya icra dairesine satış talebinde bulunulmaktadır.
4. Kıymet takdiri: Taşınmazın değeri bilirkişi tarafından belirlenmekte; kıymet takdirine karşı süresi içinde şikâyet yoluna başvurulabilmektedir.
5. Mülkiyet yapısının tespiti: Tapu kaydı üzerinden tüm paydaşların payı miras yoluyla edinip edinmediği kontrol edilmektedir.
6. Mirasçılara özel ilk artırma: Şartlar varsa ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılmaktadır.
7. İhale bedelinin ödenmesi ve tescil: İhale alan mirasçı bedeli süresinde yatırmakta ve taşınmaz adına tescil edilmektedir.
8. Paraların dağıtılması: Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmaktadır.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülmekte olup taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Satış işlemleri, satış memurluğu veya icra dairesi tarafından yürütülmektedir.

Satış işlemlerine ilişkin şikâyetler ve ihalenin feshi talepleri, satışı yapan dairenin bağlı olduğu icra mahkemesinde incelenmektedir. İcra mahkemesi kararlarına karşı Kanun'da öngörülen hâllerde istinaf yoluna başvurulabilmektedir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• İlk artırmaya katılmak isteyen mirasçıların, ihale ilanında belirtilen teminat ve katılım şartlarını süresinde yerine getirmesi gerekmektedir.
• İhale bedelinin yatırılmaması hâlinde idari para cezası ve masraf sorumluluğu doğduğundan, teklif verilmeden önce ödeme imkânları değerlendirilmelidir.
• Taşınmazda miras dışında bir yolla pay edinmiş üçüncü bir kişinin bulunması, mirasçılara özel artırma usulünün uygulanmasını engelleyebilmektedir.
• İhalenin feshi talepleri Kanun'da öngörülen kısa süreler içinde yapılmalıdır.
• Kıymet takdirine karşı şikâyet, tebliğden itibaren Kanun'da öngörülen süre içinde yapılmalıdır.

7. Sonuç

Mirasçılara özel ilk artırma, aile mülklerinin üçüncü kişilere geçmeden önce mirasçılar arasında değerlendirilmesine imkân veren önemli bir yeniliktir. Bu imkândan yararlanmak isteyen mirasçıların satış sürecini yakından takip etmesi, teminat ve ödeme şartlarını önceden planlaması ve ihale bedelini süresinde yatırması gerekmektedir.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Yeni yazılar LinkedIn sayfasında da paylaşılmaktadır.

← İcra ve İflas Hukuku