Kiralanan Taşınmazların İcra Yoluyla Tahliyesi

1. Konunun Genel Çerçevesi

Kiracının kira bedelini ödememesi, kira süresinin sona ermesi veya kiracının yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunması hâllerinde kiraya veren, kiralananın boşaltılmasını isteyebilmektedir. Bunun için sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabileceği gibi, İcra ve İflas Kanunu'nda düzenlenen ilamsız icra yoluyla tahliye de tercih edilebilmektedir.

İcra yoluyla tahliye, genellikle dava yoluna göre daha hızlı sonuç vermektedir. Ancak bu yol, belirli şartların varlığına ve kısa sürelere bağlıdır. Kiracının itirazı hâlinde süreç icra mahkemesine veya genel mahkemeye taşınabildiğinden, takibin baştan doğru kurgulanması önem taşımaktadır.

2. Hukuki Dayanak

• İİK m.269-269/d: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye için ödeme emri, itiraz ve icra mahkemesi incelemesi.
• İİK m.272-276: Kira süresinin bitmesi veya tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye emri ve sonraki aşamalar.
• TBK m.315: Kiracının temerrüdü ve kiraya verenin fesih hakkı.
• TBK m.347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi.
• TBK m.352: Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri, tahliye taahhüdü.
• 6325 s. Kanun m.18/B: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve istisnaları.

3. Kanundaki Düzenleme

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı muaccel hâle gelen kira bedelini ödemezse kiraya veren, icra dairesinde tahliye talepli ilamsız takip başlatabilmektedir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde, kira borcunu kanunda öngörülen süre içinde ödemesi, ödemediği takdirde kiralanandan tahliye edileceği ihtar edilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ödeme süresi TBK m.315 ile uyumlu olarak otuz gündür.

Kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilmektedir. Kiracı itiraz etmez ve süresi içinde borcu da ödemezse kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilmektedir. Kiracı itiraz ederse kiraya veren, kanunda belirtilen şartlar varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edebilmektedir.

Süre Bitimi ve Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

İİK m.272 uyarınca kira süresinin bitmesi veya kiracının yazılı tahliye taahhüdü bulunması hâlinde kiraya veren, icra dairesinden tahliye emri gönderilmesini isteyebilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kira süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; TBK m.347 uyarınca sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça kendiliğinden uzamakta ve kiraya verenin bildirimle sona erdirme imkânı belirli şartlara bağlı bulunmaktadır.

Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında İİK m.272 kapsamındaki takipler uygulamada ağırlıklı olarak tahliye taahhüdüne dayanmaktadır. Süre bitimine dayalı tahliye emri ise daha çok bu kapsama girmeyen kiralanan taşınmazlar bakımından gündeme gelmektedir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhütler bu bakımdan tartışmalı olabilmekte ve itiraz sebebi yapılabilmektedir. Kiracı, tahliye emrine kanunda öngörülen süre içinde itiraz edebilmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Belgelerin hazırlanması: Kira sözleşmesi, varsa tahliye taahhütnamesi ve ödenmeyen kira bedellerine ilişkin dökümler bir araya getirilmektedir.
2. Takip talebi: Kiraya veren veya vekili, takip talebinde tahliye istemini ve takibin dayanağını açıkça belirtmektedir. Takip, UYAP üzerinden de başlatılabilmektedir.
3. Emrin tebliği: Kira alacağı nedeniyle tahliyede ödeme emri, süre bitimi veya taahhüt nedeniyle tahliyede tahliye emri kiracıya tebliğ edilmektedir.
4. Kiracının tutumu: Kiracı borcu ödeyebilmekte, itiraz edebilmekte veya sessiz kalabilmektedir.
5. İcra mahkemesine başvuru: İtiraz edilmemiş ve borç ödenmemişse ya da itiraz edilmişse kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye veya itirazın kaldırılması ve tahliye talep etmektedir.
6. Tahliye kararı ve infaz: Mahkemenin tahliye kararından sonra icra dairesi, kiracıya tahliye için süre tanıyarak kiralananı boşaltmakta ve kiraya verene teslim etmektedir.

Kiracı itiraz ettiğinde kiraya veren, icra mahkemesi yerine genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası da açabilmektedir. Bu tercihte arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmayacağının ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Takip, icra dairesinde başlatılmaktadır. Yetkili icra dairesi kural olarak genel yetki kurallarına göre belirlenmekte; uygulamada kiracının yerleşim yeri ile kiralananın bulunduğu yer önem taşımaktadır. Yetki itirazı, ödeme veya tahliye emrine itirazla birlikte yapılmalıdır.

Tahliye talebi ve itirazın kaldırılması talebi icra hukuk mahkemesince incelenmektedir. İcra mahkemesi, kural olarak belgeler üzerinden sınırlı bir inceleme yapmaktadır. Kira ilişkisinin varlığı veya kira bedelinin miktarı ciddi bir uyuşmazlık içermesi hâlinde bu inceleme yetersiz kalabilmekte ve uyuşmazlığın genel mahkemede çözülmesi gerekebilmektedir. Kira ilişkisinden doğan itirazın iptali ve tahliye davaları ise sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Kira bedeli nedeniyle tahliye takibinde kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilmekte; konut ve çatılı işyeri kiralarında borcu ödemek için otuz günlük süreye sahip bulunmaktadır.
• Tahliye taahhüdüne dayalı takip, TBK m.352 uyarınca taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır; bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanılamamaktadır.
• İcra mahkemesine tahliye için başvuru da kanunda öngörülen süreye tabidir; bu sürenin geçirilmesi takibin tahliye bakımından etkisini kaybetmesine yol açabilmektedir.
• 6325 s. Kanun m.18/B uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanmakta, ancak İİK'daki kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipler bu şartın kapsamı dışında tutulmaktadır.
• Kira bedelinin banka kanalıyla ödendiğinin ispatı ve kira sözleşmesindeki imzaya itiraz, uygulamada sıkça karşılaşılan itiraz sebepleridir.
• Takip ve tahliye masrafları ile harçlar her yıl yeniden belirlendiğinden güncel tarifenin kontrol edilmesi gerekmektedir.
• Kanuni faize ilişkin hükümler 7589 sayılı Kanun'la değiştiğinden kira alacağına uygulanacak faizde güncel düzenlemenin dikkate alınması gerekmektedir.

7. Sonuç

Kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesi, kiraya verene dava açmaksızın hızlı bir tahliye imkânı sunmaktadır. Bununla birlikte takibin dayanağının doğru seçilmesi, tahliye taahhüdünün geçerliliği ve kısa sürelere uyulması sonucu belirleyen unsurlardır. Kiracı açısından da itiraz ve ödeme sürelerinin takip edilmesi tahliye riskini doğrudan etkilemektedir. Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır.

← İcra ve İflas Hukuku