Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelikte Yapılan Değişiklikler

1. Konunun Genel Çerçevesi

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların tasfiyesi ve yeni yapılaşma talepleri nedeniyle bina yıkımları giderek artmaktadır. Yıkım işleri, çevredeki binalar, yayalar, komşular ve çalışanlar bakımından ciddi riskler taşımakta; bu nedenle yıkımın kim tarafından, hangi teknikle ve hangi güvenlik önlemleriyle yapılacağı ayrıntılı kurallara bağlanmaktadır.

13 Ekim 2021 tarihinde yürürlüğe giren Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik, 12 Ağustos 2026 tarihli ve 33338 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelikle kapsamlı olarak değiştirilmiştir. Değişiklik özellikle yüksek yapıların yıkımı, patlayıcı kullanılan yıkımlar ve fenni mesuliyet bakımından yeni yükümlülükler getirmektedir.

Değişiklikler, yıkımı yaptıran yapı sahipleri, yıkım müteahhitleri, fenni mesuller ve kentsel dönüşüm sürecindeki kat malikleri bakımından doğrudan sonuç doğurmaktadır.

Yıkım sırasında komşu binalarda çatlak, cam kırılması veya taşıyıcı sistemde hasar oluşması, kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında yer almaktadır. Yeni düzenlemeyle yıkım planı, ölçüm ve kayıt yükümlülüklerinin artırılması, bu tür zararlarda sorumluluğun tespitini kolaylaştıracaktır. Bu nedenle yıkıma komşu taşınmaz malikleri bakımından da yıkım öncesi mevcut durumun tespit ettirilmesi ve yıkım süreçlerinin takip edilmesi önem kazanmaktadır.

2. Hukuki Dayanak

• 3194 sayılı İmar Kanunu
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik ve 12 Ağustos 2026 tarihli değişiklik yönetmeliği
• 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: TBK m.49 (haksız fiil), TBK m.69 (yapı malikinin sorumluluğu)

3. Kanundaki Düzenleme

Yüksek Yapılar

Değişiklikle bina yüksekliği 21,50 metreden veya yapı yüksekliği 30,50 metreden fazla olan binalar yüksek yapı olarak tanımlanmıştır. Bu yapıların tam veya kısmi yıkımı, Yönetmelik ekinde belirlenen usule göre yürütülmektedir. Yıkım sırasında toz, titreşim ve gürültü sınır değerlerine uyulması, perdeleme, örtülü yol ve koruma fanı gibi önlemlerin alınması zorunludur. Makineli veya patlayıcılı yıkım tekniği, yapının özelliklerine göre seçilmektedir.

Fenni Mesuliyet

Yıkımlarda fenni mesuliyet inşaat mühendisi tarafından üstlenilmektedir. Bina yüksekliği 18,50 metreden az olan binalarda fenni mesuliyet kural olarak aranmamaktadır. Ancak idare, bitişik nizam, yapısal düzensizlik veya sağlık, eğitim ve kültür varlıklarına yakınlık gibi risk hâllerinde bu binalar için de fenni mesul isteyebilmektedir. Patlayıcı ile yapılan yıkımlarda ve ikiden fazla bodrum katı bulunan binalarda fenni mesul bulunması zorunludur.

Patlayıcı ile Yıkım

Patlayıcı kullanılan yıkımlarda, fenni mesule ek olarak patlatmadan sorumlu bir mühendis ve B sınıfı yeterlik belgesine sahip bir ateşleyici görevlendirilmektedir. Meteorolojik koşullar değerlendirilmeden patlatma yapılamamakta, patlama ve hava şoku dalgaları ölçülmekte ve yıkım kayıt altına alınmaktadır.

Yıkım Ruhsatı ve Kamu Yıkımları

Bitişik nizam, yüksek yapı veya mücbir sebep gibi hâllerde yıkım ruhsatının süresi, müteahhidin talebi ve idarenin uygun görmesiyle bir defaya mahsus en fazla üç ay uzatılabilmektedir. Kamu kurumlarının 6306 sayılı Kanun kapsamında yaptığı yıkımlarda müteahhit ve şantiye şefi aranmamakta, fenni mesuliyet ilgili kamu kurumunca üstlenilmektedir.

4. Uygulamada Süreç

1. Yıkım ruhsatı başvurusu: Yapı sahibi veya yetkilendirdiği müteahhit, ilgili idareye yıkım ruhsatı için başvurmaktadır.
2. Yıkım planı: Yapının yüksekliğine ve yıkım tekniğine göre yıkım planı ve gerekli raporlar hazırlanmaktadır.
3. Görevlendirmeler: Fenni mesul, gerekli hâllerde patlatmadan sorumlu mühendis ve ateşleyici belirlenmektedir.
4. Komşu yapıların durumunun tespiti: Yıkım öncesinde çevredeki yapıların mevcut durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınmalıdır.
5. Yıkım ve denetim: Yıkım, ruhsat ve plan çerçevesinde yürütülmekte; idare tarafından denetlenmektedir.
6. Hasar hâlinde başvuru: Yıkım sırasında zarar görenler, sorumlulara karşı tazminat talebinde bulunabilmektedir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme veya Merci

Yıkım ruhsatının verilmemesi veya idarenin yıkıma ilişkin işlemlerine karşı idare mahkemesinde dava açılabilmektedir. Yıkım sırasında komşu yapılara veya üçüncü kişilere verilen zararlar nedeniyle açılacak tazminat davalarında asliye hukuk mahkemesi görevlidir; taraflar tacir ise asliye ticaret mahkemesi görevli olabilmektedir. İş kazasından doğan uyuşmazlıklar ise iş mahkemesinde görülmektedir.

6. Süreler ve Dikkat Edilecek Hususlar

• Kamu kurumlarının 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yıkımlarına ilişkin hüküm 12 Ağustos 2026 tarihinde, diğer hükümler 12 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.
• İhale kararı alınmış veya ihalesi yapılmış ve ruhsatı henüz düzenlenmemiş kamu yapılarına ilişkin işlemler önceki hükümlere göre tamamlanmaktadır.
• Yıkım ruhsatının uzatılması bir defaya mahsus ve en fazla üç ay ile sınırlıdır.
• Haksız fiilden doğan tazminat taleplerinde zamanaşımı, zararın ve failin öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıldır.
• Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde yıkım sorumluluğunun ve sigortanın kimde olduğu açıkça düzenlenmelidir.

7. Sonuç

Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelikte yapılan değişiklik, özellikle yüksek yapılar ve patlayıcı ile yıkımlar bakımından daha sıkı teknik ve mesleki şartlar getirmektedir. Bu şartlar, yıkım sırasında doğabilecek zararlarda sorumluluğun kimde olduğunun belirlenmesinde de belirleyici olacaktır. Yürürlük tarihine kadar yıkım ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinin yeni kurallara göre gözden geçirilmesi önem taşımaktadır.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekmektedir.

8. Akademik Kaynaklar

Bu konuya ilişkin akademik çalışmalara aşağıdaki kaynaklar üzerinden ulaşabilirsiniz. Tez ve makalelerin içeriği bu sitede çoğaltılmamaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımamaktadır. Yeni yazılar LinkedIn ve Instagram hesaplarında da paylaşılmaktadır.

← Kira ve Gayrimenkul Hukuku